Dags att prata om hyran

När man föreslår tjänster inom tenant representation, eller hyresgästrådgivning, för VD:ar, ekonomichefer och CFO:er är en inte ovanlig första respons: ”Nej tack, vi är nöjda med vår hyresnivå”. För oss är det lika förbluffande varje gång. Genom att aktivt se över sin hyra kan besparingen uppgå till 12 till 15 procent av årshyran. Varför nöja sig med nuvarande nivå?

I dagens affärsklimat jagar alla kostnader. Som exempelvis ekonomichef eller VD är du ytterst ansvarig för detta.

Så hur är det då med den näst största kostnaden av alla, hyran – har du sett över den?

Marknadshyran är en bevisfråga
Under pandemin har många branscher haft det allt svårare att klara sig ekonomiskt. Samtidigt som e-handeln rusar uppåt i rask takt, finns det en till bransch som det går stadigt väldigt bra för, om än lite skakigt senaste året: fastighetsbranschen.

Hyran för dina kontorslokaler är normalt sett den näst största utgiften i företaget, efter personalkostnader. För att lyckas göra besparingar på hyreskostnaderna för ditt företag behöver du följa ett visst uppsägningsförfarande, för att inte hamna i ett mardrömsläge där du sägs upp från din lokal – och blir utan hjälp från hyresnämnden.

Men vilken hyresnivå ska du göra anspråk på när du initierar en villkorsändring?

Enligt lagens definition är marknadshyra den hyra som lokalen vid hyrestidens utgång kan antas betinga på öppna marknaden. Marknadshyran ska i första hand bestämmas med utgångspunkt i en jämförelse med hyran för andra liknande lokaler på orten. Detta är således en bevisfråga som får utredas från fall till fall. Här kan fastighetsägarna ha ett övertag om de har fler liknande lokaler i sitt bestånd, som de kan använda sig av som jämförelsematerial.

Ett annat begrepp som man ofta stöter på är indikativa hyresnivåer. Det är den hyra som fastighetsägarna presenterar för sina lediga objekt, det vill säga en hyresnivå före förhandling, vilken kan öka mycket om stora investeringar krävs i lokalen.

 

Så hur bedömer du vad som är en rimlig hyra
Låt oss utgå från att du vill betala lägsta möjliga pris för din lokal. Då är vårt förslag helt enkelt att du ska titta mindre på marknadshyror och mer på nationalekonomen Adam Smiths grundteori: utbud kontra efterfrågan. Men eftersom den kommersiella hyresmarknaden inte riktigt styr sig själv får du själv ta tag i att skaffa mer kunskap för att skapa en rimlig hyresnivå.

Nedan följer några enkla tips när du ska bedöma vad som är en rimlig hyra för er:

  1. Skaffa ett ombud. Fastighetsägarna har ett stort kunskapsövertag som du kan få hjälp att jämna ut genom att använda en egen konsult som driver din fråga och kan hjälpa dig att reda ut vad en rimlig nivå i ditt område är.
  1. Titta på vakansnivåer. Klassisk prissättning utifrån utbud – efterfrågan. Är det höga vakanser i ett visst område bör hyressättningen vara lägre. För att ta reda på vad som är ledigt i de områden du söker lokal i kan du göra en sökning på de större sajterna för lokalsökning.
  1. Prata med andra. Det kostar inget att fråga vad dina grannar betalar i hyra. Passa på att utnyttja ditt nätverk och skapa en uppfattning om hur hyresnivåerna kan skilja sig mellan område och kvalitet eller gjorda investeringar i lokalen.

 

Så vad är då rätt hyra för din lokal? Självklart finns det omständigheter som ska påverka hyreskostnaden för din lokal: geografiskt läge, även specifik adress spelar roll, placering i huset, anpassningar eller investeringar gjorda av fastighetsägaren och mycket mer.

Sammanfattningsvis är det svårt att bedöma vad som är rätt hyresnivå för din lokal. Men varför inte börja med att fråga din granne?

När ni pratat med grannen så ta gärna också kontakt med oss på Cresnia så hjälper vi er!

Hör av dig till oss på: info@cresnia.se så bokar vi en tid för en kostnadsfri rådgivning!