Hyresavtalen har aldrig varit lika mycket värda som i dag

I tider av lågkonjunktur ges ofta förlängningar på krediter gentemot låntagare med argumentet att situationen är tillfällig och inom kort kommer förbättras. Denna strategi har tidigare visat sig vara framgångsrik eftersom lånen kunnat återbetalas när marknaden återhämtat sig.

Men frågan är huruvida detsamma gäller dagens ansträngda ekonomiska läge. Nulägets drastiska räntehöjningar och avtagande fastighetsvärden gör det återigen svårt att refinansiera kommersiella fastigheter som ofta är det enda sättet att hjälpa till att ge kapitaltillskott till fastighetsbolagen som inte sällan är relativt högt belånade jämför med andra branscher. Återigen är vi i en situation där långivare beviljar kortsiktiga förlängningar med hopp om stabilisering framöver.

Men faktum är att situationen är annorlunda i dag. En lågkonjunktur går hand i hand med en högre arbetslöshet, vilket i sin tur korrelerar med vakansgraden för kontorsbyggnader. Under finanskrisen 2008–2010 hade långivarna fortfarande anledning att tro att kontoren skulle fyllas igen när ekonomin återhämtade sig och arbetslösheten gick ner vilket den också gjorde. Men trots dagens låga arbetslöshet har vi idag redan en relativt hög andel lediga kontorslokaler eftersom hemarbete blivit alltmer av ett normaliserat arbetssätt. Om en lågkonjunktur blir ett faktum och vi ser en ökad arbetslöshet och vidsträckta besparingsåtgärder hos företaget skulle detta innebära ännu fler vakanta kontorslokaler. Högre vakansgrad innebär högre risk, lägre hyror och dyrare refinansiering vilket i slutändan leder till krympande värde på tillgångarna.

De höga räntorna i dag kommer så småningom att sjunka, men efterfrågan på kontorsbyggnader kommer förmodligen aldrig att återgå till de nivåer som rådde före pandemin. Detta innebär också att värdet av kontorsbyggnaderna inte kommer uppnå det värde dem en gång hade, något som i det långa loppet kan innebära stora problem för att återfinansiera dessa tillgångar.

Vad innebär detta för hyresmarknaden?

Fastighetsägarna försöker upprätthålla fortsatt höga hyror för att på så sätt hålla uppe kassaflödena och värdet på fastigheterna även i dessa tuffare tider. Men för att lyckas med att attrahera nya hyresgäster och få befintliga hyresgäster att förlänga sina hyreskontrakt behöver dem samtidigt erbjuda högre investeringsbidrag, rabatter och hyresfria perioder än tidigare. Samtidigt börjar vi även se att hyrorna försiktigt börjar sjunka i takt med att de underliggande tillgångarna skrivs ner i värde.

Men om efterfrågan på kontorsytor fortsätter sjunka trotts högre incitament från fastighetsägaren kommer vakansgraderna fortsätta klättra och framtiden för fastighetsägare kan komma att bli tuff.

För hyresgäster innebär detta följande: Ert hyresavtal har aldrig varit lika mycket värt för en fastighetsägare som det är nu. Det är ett utmärkt läge att se sig om efter nya lokaler eller förlänga sitt hyresavtal i och med att det finns flera lediga ytor ute på marknaden idag än på mycket länge. De bästa erbjudandena kan dock komma inom en snar framtiden med anledning av en förväntad stor runda med nedskrivningar av fastighetsvärden.